홍콩에서의 주택구매시 Morgage Loan > Q&A

홍콩의 집값이 매우 비싸다. 월세도 비싸다.
내 월세로 집주인이 은행 담보 대출금 갚아서 자기집 장만 해주는 것이라고 생각하면 무척이나 억울하다.
고생해서 남 좋은 일 시키지 말고, 내 집을 한번마련하자는 생각을 하며, 홍콩에서 어떻게 은행 모기지 대출을 (mortgage loan) 받는지 알아 보자.

우선 한국계 은행을 포함한 외국계은행에서 담보 대출을 받는 것은 그리 좋은 생각은 아니다. 홍콩의 현지 은행이라고 하는 곳들의 이자율보다 높기 때문이다.
여기서 말하는 이자율은, 저금하면 주는 이자가 아니라, 돈을 빌리면서 더 주어야 하는 이자이기 때문에, 높을수록 돈을 빌리는 사람 입장에서 좋을 리가 없다. 이는 홍콩 부동산에 대한 담보대출에 관하여, 외국계 은행과 현지 은행에 대한 차별을 둔 홍콩 정부의 규제 때문이다.
모기지 대출을 고려 할 때 가장 중요한 이자율은 보통 Prime rate 이라고 하며 P 라는 약자로 많이 쓰인다. 그리고 집을 사는 것에 대한 담보 대출은 현지 은행에서는 P X% 로, P 이자율 보다 낮다.

은행 상담원에게 항상 너희 은행의 이자율은 P 마이너스 몇 프로니? 라고 제일 먼저 물어 보자.
하지만, 똑 같은 알파벳 P 라고 해서 홍콩의 모든 은행이 같은 P 이자율을 사용 하는 것은 아니니 주의해야 한다. 아무리 뒤에 마이너스 되는 % 가 높아도, 앞의 P 가 높아 버리면 아무런 소용이 없으니까.
은행에서 집 값의 70%까지 대출을 해주는 것이 보통이다. 하지만, 여기서 말하는 집값은 부동산을 통해 내가 사는 집값이 아니라, 은행의 감정가 기준이다. 은행에서 감정을 해주는 것은 공짜니까, 어떤 집이던지 은행 대출을 받을 생각이 있다면 내가 정한 은행에서 감정을 해달라고 부탁을 하자.
내가 사는 집 값이 은행 감정가 보다 비싸다고 해서, 꼭 바가지 쓰는 것은 아니다. 왜냐하면, 은행은 어디까지나, 집의 외향적인 것을 보고 판단 하는 것이기 때문에, 집 내부에 금 벽지가 발라져 있고, 대리석 바닥이 깔려 있는지는 모르기 때문이다.
70% 이상대출을 받고 싶다면, 절차가 조금 더 까다로워진다. 경우에 따라서 모기지 대출과 개인 신용 대출을 같이 병행할 수도 있고, 보증인도 세워달라고 요구 할 수도 있다.
몇 년 동안 갚아 나갈 것인가에 대한 상환기간 결정은 은행마다 규정이 있지만, 구매하는 집의 나이가 30년이 안 된다면 상환 기간을 30년까지 잡을 수 있다. 만약 집의 나이가 30년이 넘는 다면 30년 보다 짧은 기간으로 상환 계획을 정해야 한다.
감정가가 나오고, P 마이너스 몇 % 가 정해지고 상환 기간이 정해지면, 은행에서 친절하게 월 상환 금액을 계산해 준다. 이때, 중요한 것은 아무리 은행에서 70%까지 대출을 해준다고 하지만, 계약 당시의 월 상환 금액이 내 월급의 50% 는 넘을 수가 없다는 것이다.
세금 신고 할 때 보고 되는 월급 외에, 다른 수입원이 있고, 이것이 고정적으로 은행 계좌에 기록이 되어 있다면 은행에게 말해 주자. 은행에서는 이것도 월급, 즉 월 수입원으로 인정해 주고, 그만큼 계산 되는 월별 상환 금액이 올라 갈수 있다. 은행에서 이 자료를 가지고 세무서에 신고는 하지는 않으니까 안심하고 알려주자.
계약이 완료 되었다고 안심을 하기는 좀 이르다. 왜냐하면, 오늘 내가 아무리 낮은 이자율로 계약을 성사 하고, 그 이자율과 상환 기간에 맞는 월 상환 금액계획 표를 받았다고 해도, 이는 언제든지 바뀔 수 있기 때문이다.
시장에서 P 이자율이 변동되면 월 상환 금액 또한 변동이 된다. 내려 가면 좋겠지만, 만약 P 이자율이 높아진다면 월 상환 금액이 내 월 수입의 50% 이상 넘어갈 수도 있다는 소리다. 그래서 계약 당시 월 수입의 50%까지 상환 금액을 정할 수는 있지만, 그것이 고정 된 금액이 아니라는 것을 염두에 두자.
모기지 대출을 가지고 집을 사서, 거기서 꾸준하게 살 생각이 아니라, 몇 년 안에 팔아서 이익을 볼 생각이라면, 부동산 경기를 점치는 매우 뛰어난 능력이 있던가, 아니면 되도록 3년 안에는 팔생각을 하면 안 된다. 은행마다 차이가 있겠지만, 대출을 받은 지 3년 안에 상환을 해버리면 벌금을 물리기 때문이다.

보통 유명한 은행보다, 작은 은행들의 조건이 좋다. 어떤 은행들은 첫 달에 총 담보 대출금의 몇% 를 돌려 주는 리베이트도 조건도 걸면서 고객을 끌고 있다.
하지만 무턱대고 한 가지 조건만 보고 판단하지 말고, 최대한 발품을 팔아서 각 은행들의 모든 조건들을 조목조목 따져보고 비교해서 결정을 내리는 것이 중요하다.

(홍콩한인회 website 에서 발췌함)