홍콩에서의 주택구매시 필요한 정보 > Q&A

본 안내서는 홍콩에서 주택 구매를 위한 기본적인 절차와 점검사항의 설명을 목적으로 합니다. 실제 매매 행위는 다양한 위험과 검토가 필요하므로 반드시 전문가들과 협의하여 진행하는 것이 좋습니다. - 글쓴이 주

위치(Location -잘 아는 동네가 좋습니다!)

1) 지역 선택 : 주택 구매에 앞서 제일 먼저 검토해야 할 사항이 직장, 자녀 학교, 취미, 종교 활동 및 교제 지역 등의 제반 여건을 감안하여 주요 선호 지역을 선택하는 것이 첫걸음이다.
2) 선호 아파트 선택 : 지역 선택과 또다른 질문으로는 어떠한 아파트가 좋을까라는 질문이 필요하다. 즉 비교적 새 아파트, 아니면 교통이 좋은 아파트, 상가 및 휴식 공간이 많은 아파트, 조망이 좋은 아파트 등 나름 대로 기준을 세우는 것이 중요하며, 사전에 지역에 관한 선호도를 중개인과 충분히 협의하여 결정하면 진행 과정상에서 많은 어려움을 예방할 수 있다.

예산(Budget -자금은 여유가 있어야 합니다!)

1) 초기 투자 금액 : 예산 관련해서는 매매시 즉시 부담할 만한 금액이 얼마인지 분석하고 확실히 동 자금이 준비가 되고 나서 매매의 협상에 돌입해야 한다. 통상적으로 홍콩의 경우 가격 등 제반 매매 조건이 맞을 경우 즉시 5% 정도의 선수금을 지급하고 2주일내로 추가로 5%를 지급해야 하므로 매매 금액 기준 최소 10%의 자금을 확보한 상태에서 진행 해야 한다. 초기 투자 금액을 계획할 때 반드시 감안해야 할 사항은 매매에 따른 제 경비이다. 통상적으로 Stamp duty (취득세에 해당), 변호사 수수료, 에이전트 수수료, 아파트 보증금 등을 감안하면 통상 매매가격의 4~5% 정도 소요됩니다.

매매가격 5,860,000 100.00%
거래비용 244,400
Stamp duty 175,800 3.00%
Agency commission 58,600 1.00%
Lawyer fee 10,000 0.17%
초기실내장식 0
관리보증금 8,298 0.14%
모기지 보험료 0
합 계 6,112,698 104.31%

2) 매월 자금 지출 : 나름대로 매월 총 소득에서 모기지 및 관리비, 제세금 등으로 할애할 수 있는 금액을 검토해보는 것이 중요합니다. 특히 이자율의 등락을 예상해야 합니다. 은행에서 기준은 매월 모기지 부담이 월평균 소득의 45%~50%를 초과하지 않는다는 것을 기준으로 한다. 주택 수당이 별도로 명시되어 있는 경우는 월 평균 소득에 추가하여 주택 수당을 합산해서 계산하므로 모기지 비율을 높이는데 상당히 유리하다.

주택자금융자(Mortgage Financing -전문가와 협의하십시요!)

1) 모기지 대출 형태 : 모기지 대출은 주택을 담보로 초기에 대출을 받고 매월 원금 및 이자를 대출 기간동안 통상적으로 균등하게 상환하는 방식의 금융입니다. 기본적으로 초기에는 이자율에 따라 다르지만 이자부분이 상환 금액의 절반정도 차지하다가 차츰 줄어드는 형태이지요. 주요 검토 사항은 차입 비율 (Loan-to-value ratio), 이자율(interest rates), Cash rebate, Early repayment penalty clause (partial or full repayment), 원금 상환 유예 (principal repayment postponement clause) 등입니다.
2) 모기지 대출 조건 : 통상 모기지 대출을 위해서 검토하는 몇가지 사항이 있습니다.
(1) 차입비율 : 통상 매매금액 또는 평가금액의 70%를 기준으로 하지만, Hong Kong Mortgage Corporation (또는 다른 재보험사 Standard Chartered Bank, Wing Hang Bank etc의 경우)로 부터 사전 승인을 득하고 소정의 보험료 (차입금액의 1.5%~3.98%) 를 납부함으로써 최고 95%까지 (차입금액이 HKD 5 mil 이하의 경우) 차입이 가능하다.
(2) 차입기간 : 차입기간은 차주(borrower)의 나이 + 차입기간 (loan period)가 65 years 이하이고, 차입기간 (loan period) + 건물의 누령(building age)가 45 years 이하이어서 차주의 나이가 젊고 새로운 건물 일수록 장기 (통상 최고 30년) 차입이 가능함
(3) 이자율 : 모기지 대출은 통상 홍콩의 우대금리 (Prime rate) 기준으로 차입이 이루어지며 차주의 재무상태 및 매입 건물의 상황에 따라서 2005년 11월 현재 P-2.5% 정도의 이자율로 차입이 가능하다.

계약(Contract-변호사를 꼭 통해야 합니다!)

1) 계약 절차: 부동산의 매매 절차는 총 3단계로 나누어진다.
(1) 잠정 계약 (가계약 Provisional sales and purchase agreement) : 통상 맘에 드는 집을 선택하여 가격 등의 제반 조건을 협상하여 합의가 된 경우 즉시 체결하는 것이 가계약으로 합의 매매 금액의 5% 정도를 지불하고 계약 체결한다. 이때 계약서는 통상적으로 부동산 중개인이 사용하는 표준 양식을 사용한다.
(2) 본계약 (Formal sales and purchase agreement) : 본계약은 통상 가계약 체결후 2주이내에 해당 물건의 법률적인 검토를 마무리한 후에 쌍방의 변호사와 협의하여 계약이 체결된다. 이때 5% 금액을 추가로 지불하고 최종 바인딩 계약을 체결하며 이때부터 부동산에 대한 위험을 purchaser도 부담한다.
(3) 등기이전 계약 (Assignment agreement) : 본계약 체결후 1개월 이내에 모기지를 준비완료하고 최종 법률 검토를 마치고 나서 등기 이전 계약을 체결하여 등기 신고를 하게 된다.
2) 계약서 검토 사항
(1) 가계약시에는 중개인이 부동산 등기대장(Land Search)을 검색해서 매매 거래 history를 검토하고 현행 소유주의 신상을 파악하고 매매 쌍방을 확실히 하고 전체적인 계약 일정을 확정한다.(2005년 2월 12일부로 홍콩의 모든 부동산 등기 대장이 인터넷상에서 검색이 가능하게 되었다. 건당 처리비는 HK$ 10 이고 대장을 즉시 다운받거나, 이메일 또는 서류로 받을 수 있게 되었다. http://www.iris.gov.hk/)
(2) 본계약시의 검토 사항은 건물의 숨겨진 하자 및 제반 잠재 비용에 대한 책임 관계가 최고 관건이다.

세금(Tax -전문가와 협의하십시요!)

1) Stamp duty: 한국의 취득세에 해당되는 것으로 매매가격을기준으로 부과되며 금액에 따라서 차등 부과된다. (매매가격 HK$ 3,000,000 은 2.5%, HK$ 6,750,000 이상이면 최고 세율인 3.75%). 납부시기는 통상 등기 이전 계약 시점에 변호사를 통해서 납부하게 된다.
2) 양도소득세: 홍콩에는 기본적으로 자본 이익에 대한 소득은 없다. 다만 국세청의 관점에서 볼 때 자본 이익을 목적으로 "투자 사업 행위"을 할 경우에는 개인이라도 차익에 대한 소득세를 납부하게 된다. (개인 16%, 법인 17.5% - 2006년 기준). 다만 투자 사업 행위에 대한 판단 기준은 어려우며 보유 기간, 보유 주택수, 자가 사용 여부 등이 판단 기준이 될 것이다.
3) Government rent: 홍콩의 토지는 정부 소유로 되어 있어서 정부로 부터 토지를 임차함에 따른 세금으로 한국의 재산세 토지분에 해당된다. 현재는 최근 분양되고 있는 아파트들에 대해서는 연간 임대 가치를 과표로 현재 3%의 세율이 적용되고 있다.
4) Government rates: 한국의 재산세 건물분에 해당되는 세금으로연간 임대 가치 기준으로 5%씩 부과되고 있다.
5) 임대소득세: 부동산을 임대할 경우에만 발생되는 세금으로 연간 임대료에서 필요 경비(20% 인정 공제 및 모기지 이자)를 제외한 금액에 대해서 16%를 납부하게 된다.
6) Schedule: (검색은 철저히, 결정은 신속히, 계약은 신중히!)전체적인 일정은 물건 검색, 가격 및 조건 협상, 모기지 주선, 계약(conveyance) 등을 감안할 때 최소 2개월의 시간이 필요하며, 실내 수리 및 장식 등을 감안하면 3개월 정도의 기간이 적정하다.

( 수요저널 3월 22일자에서 발췌 )