해외교민의 해외부동산 처분시 세금문제 > Q&A

소득세법상 거주자라 함은 소득세를 납부할 의무가 있는 자로서 국내에 주소를 두거나 1년이상 거소를 둔 개인을 말하고, 비거주자라 함은 거주자가 아닌 자로서 국내에 원천소득이 있는 개인을 의미.
거주자에 대해서는 모든 소득에 대하여 소득세가 부과되는 것을 원칙으로 하나, 비거주자에 대해서는 법정소득에 대해서만 소득세가 부과.

홍부자씨는 2004년말에 사업을 하기위해 홍콩에 왔으며, 2005년초에 심천에 아파트 한채를 매입했다.
매입가격은 당 사 환율로 4억이었으며 중국계은행에서 당 사 환율로 2억5천을 대출받아 충당했다.
부인과 딸은 2005년 8월에 한국에서 들어와 심천에서 홍부자씨와 같이 살다가 2010년 11월에 둘째의 출산을 위해 부인과 딸이 먼저 귀국했으며 홍콩부자씨는 이듬해인 2011년 10월에 홍콩사업장을 정리하고 심천의 아파트는 임대를 주고 한국으로 돌아와 취직을 했다.
홍콩에 있던 기간동안 홍부자씨 가족은 친척이 있는서울 은평구에 주소를 두고 있었다.
홍부자씨는 최근 심천의 중계업자로부터 심천의 아파트를 지금 환율로 8억원에 팔겠냐는 연락을 받았다.
홍부자씨는 국내에 근무하는 본인의 해외의 부동산처분에 대한 비과세 적용여부및 관련세금및 신고절차에 대해 질의해 왔다.

* 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세에 해당하는지 여부
해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 규정하고 있다.
(소득세법 118조2) 우선 양도자가 거주자에 해당하는지 여부를 판단해야 한다.
가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당하는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있다. 다만 거주자에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하게 된다(소득세법 시행령 제2조~4조)
결론적으로 홍부자씨가 비거주자에 해당된다면 소득세법상의 납세의무자가 아니며 양도목적물의 소재지가 우리나라 과세지역을 벗어나므로 과세제외(비과세)에 해당한다.
그러나 홍부자씨 개인의 주관적 견해 외에도 본인과 그 가족의 출입국상황이나 직업, 자녀의 학업등 모든 부분을 종합고려하여 본인들의 해외거주 당시에도 특정연도에 소득세법상의 거주자로 간주될수 있는지 여부를 판단해야 한다.

* 위의 거주자에 해당하고 해외부동산을 양도했을 경우 세법상 납세의무 이행절차는 ?
해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 해야한다.
1011년 1월 1일 이후 양도분부터 예정신고납부에 따른 세액공제가 완전폐지되어 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과되게 된다.
동일연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 주소지 관할 세무서에 양도소득세 확정신고,납부를 해야 합니다.
예정신고및 확정신고,납부를 하지 않는 경우에는 무신고 가산세및 무납부 가산세를 부담해야 합니다.
무납부 가산세(납부불성실 가산세)는 미납세액 X 무납부일수 X 3/10,000(3%) 를 적용산출한다.

* 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국인 중국에서 영업세 등을 신고,납부했는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고,납부한다면 이중과세 아닌가 ?
국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년이상 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도했을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세(중국의 경우 여업세등)를 신고,납부했다하더라도 이와는 별도로 한국의 세법에 따라 해외부동산 양도에 따른 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고납부해야한다.
(소득세법 118조의 2~118조의 8) 해외부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고,납부한 경우 동 외국납부세액은 세액공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.
부연하면 해외부동산 소재지국에서 발생한 양도관련 세금은 일종의 예납적 세금으로 인정하여 추후 한국에서 신고납부시에 정산과정을 통하여 이를 차감납부하게 된다.
다만 관련세금을 진정한 예납세액(외국납부세액)으로 볼 것이냐 비용의 일부로 볼 것이냐의 문제가 남지만 대부분의 경우 외국납부세액으로 보는 것이 유리하다.
홍부자씨의 국내 적용세율이 24%이고 중국에서의 실제 적용세율이 16%라고하면 세율적용릐 차액을 국내에서 납부해야하고, 반대로 국내 적용세율이 15%이고 중국에서의 실제 적용세율이 20%라고하면 국내에서 추가납부할 세금은 없고 그렇다고 환급세액이 발생하는 것은 아니다.

- 외국납부세액의 공제방법 : 외국에서 실제 납부된 세액전체를 인정하는 것은 아니고 아래의 산식에 의해서 산출된 일정한 금액만을 인정하게 된다.
세액공제액 = MIN(1,2)
1. 국외자산 양도소득세액
2. 한도액 : 해당 과세기간의 양도소득 산출세액 X 국외자산 양도소득금액 당해 과세기간의 양도소득금액
    - 필요경비 산입방법 : 국외자산 양도관련 외국납부세액을 당해 연도의 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법

* 해외부동산의 양도소득세 계산방법과 신고시 제출할 서류
거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 기본적으로 동일하다.
다만 양도소득세 장기보유 특별공제의 적용이 없고, 주택의 경우 국내보유 주택수와 합산하지 않는다.
해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 살지거래가액으로 과세되므로 예정신고시 이를 증명할수 있는 아래 서류를 제출해야 한다(소령 제169조)
- 토지대장및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본
- 당해 자산의 매도,매입에 관한 계약서사본
- 자본적 지출액,양도비용 증빙, 감가상각비 명세서
- 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

조재성(한국공인회계사) / 홍콩상공소식 4월호 발췌