한국에 있는 아파트 매각과 관련된 양도소득세및 송금
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작성자 admin 댓글 0건 조회 4,557회 작성일 13-11-09 14:12본문
홍콩에 살고있는 김 사장님은 9년전부터 가족들과 함게 거주하면 작은 무역회사를 운영하고 있다.
최근에 한국의 부동산중개인으로부터 한 통의 전화를 받았다.
홍콩으로 오기전에 살던 송파 소재의 45평 아파트 한채를 구입하기 원하는 원매자가 나타났다는 것이다.
한국에서 들려오는 부동산경기 침체소식에 적잖이 위축되어있던 상황이라 시세대로 팔수있는 좋은 기회도 될수있고, 그 자금으로 홍콩에서 좀더나은 투자처를 물색할수 있을 것이리라 판단되어 한층 기대에 부풀어 있었다.
한국에서 예전에 두번 아파트 매매를 해본 경험이 있어 나름대로 인터넷을 뒤져서 양도소득세의 대략적인 납부세액도 산출해보고 세후 자금의 홍콩으로의 반입등을 준비하고 있었는데, 당연히 적용받을 것이리라 생각했던 장기 보유특별 공제혜택을 받을수 없다는 사실을 알고 서둘러 문의를 해왔다.
1. 양도소득세 계산구조
개념적으로 계산구조를 살펴보면 양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차이액 즉 양도차익이 발생하면 그 이익분을 과세대상으로 하고 납세자의 해당물건과 관련된 인적 물적개성을 반영하여 결정세액을 산출한 후 법에서 정한 일정한 공제감면 적용체계로 되어있다.
2. 장기보유 특별공제
누진세율의 구조하에 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 한꺼번에 실현됨으로 인해 과도하게 높은 세율을 적용받는 결집효과를 완화하기 위하여 장기보유 특별공제를 시행하고 있다.
단기매매는 인풀레 조작등의 결제 역장용이 있기 때문에 최소한 장기매매가 단기매매보다 불리하지않게 장치를 마련한 것이다.
적용대상은 두가지로 첫번째 보유기간 3년이상 토지및 건물, 둘째 실물부동산은 아니라도 실질적으로 부동산을 취득할수 있는 권리중 조합원 입주권이 이에 해당된다.
토지및 건물등은 다시 일반자산과 1세대1주택 해당자산으로 구분되어지는데, 일반자산은 최소 10%(3년)에서 30%(10년)까지이며, 1세대 1주택의 경우는 최소 24%(3년)에서 80%(1년)까지 적용율이 구분되어 있다.
원래 1세대1주택은 비과세 대상이지만 김 사장님의 경우처럼 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 9억 초과분에 대하여 양도소득세를 과세하게 된다.
9억원을 초과하는 1세대 1주택 고가주택을 양도하는 경우 9억 초과분에 대하여 양도소득세를 납부하게 되는데, 이때 적용율이 24% ~ 80% 까지이다.
김 사장님은 9억 초과하는 1세대 1주택 아파트를 10년 이상 보유하였으므로 당연히 1세대 1주택 적용율을 기대했었으나 결국 일반자산 적용율을 적용받아야 한다.
이유는 장기보유 특별공제 1세대 1주택 적용대상자는 거주지로 제한하기 때문에 김 사장님이 비거주자로 해당하여 당해 규정의 적용을 받을수가 없기 때문이다.
현행세법은 거주자를 주소를 두거나 1년 이상의 거소를 둔 개인으로 정의하고 있다.
따라서 30%가 아닌 80%의 공제율을 적용받고 싶다면 좀더 장기적인 관점에서 한국에 1년이상의 거소를 두고 생활하여 거주지 요건을 갖추는 것이 필요하다.
한편 기본공제는 연 250만원으로 해가 바뀌면 공제액이 다시 부활하게 됨으로 절세를 위해서는 동종자신의 경우 해를 달리하여 양도도 고려해볼수 있다.
3. 신고납부 절차와 송금방법
소득세법상 거주자와 비거주자 공히 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고를 강제하고 있다.
예를 들어 8월 16일에 잔금및 등기처리를 했다면 10월말까지 신고해야한다.
국내 거주자와 다르게 비거주자는 추후에 해당자금의 해외반출이 전제되므로 이를 위한 사전준비과정이 필요하기 때문에 아래와 같은 절차가 필요하다.
* 잔금청산일 이전에 세무서에 양도소득세를 신고납부하고 필요서류를 발급받는다.
- 필요서류 : 인감증명서 경유확인서, 부동산매각자금 확인서, 영문납세 사실증명
1.인감증명서 경유확인서는 주민센터(동사무소)에서 매도용 인감증명서를 발급받는데 필요한 서류로
주민센터에 비치된 양식을 작성하여 세무서 담당조사관에게 양도소득세 신고서와 함께 제출하면
양도소득세 신고서 검토한 후 확인날인해 준다.
2. 부동산매각자금 확인서는 해당 매각자금을 은행을 통해 해외로 송금할 때 필요한 필수서류로서 양도가약에서
관련납부세액, 비용 등을 차감한 금액을 담당조사관의 확인을 거쳐 발급된다.
3. 영문납세 사실증명은 비거주지가 거주하는 국가에서 한국에 소재하는 자산의 처분과 관련된 납부사실 증명이
필요한 경우에 사용된다.
* 주민센터에서 부동산매도용 인감증명서를 발급받는다.
인간증명서를 발급받기 위해서는 세무서에서 확인받은 경유확인서와 인감도장, 여권 등이 필요하다
* 부동산중계소에서 소유권 이전등기를 위한 인감증명서와 외국인등록증을 교부하고 양수인에게서 잔금을 수령한다
* 외국환은해야시중은행)에서 관할세무서에서 확인한 부동산매각 자금확인서를 제시하고 매각대금을 해외로 송금한다.
조재성(한국공인회계사) / 홍콩한인상공회 상공소식 11월호
최근에 한국의 부동산중개인으로부터 한 통의 전화를 받았다.
홍콩으로 오기전에 살던 송파 소재의 45평 아파트 한채를 구입하기 원하는 원매자가 나타났다는 것이다.
한국에서 들려오는 부동산경기 침체소식에 적잖이 위축되어있던 상황이라 시세대로 팔수있는 좋은 기회도 될수있고, 그 자금으로 홍콩에서 좀더나은 투자처를 물색할수 있을 것이리라 판단되어 한층 기대에 부풀어 있었다.
한국에서 예전에 두번 아파트 매매를 해본 경험이 있어 나름대로 인터넷을 뒤져서 양도소득세의 대략적인 납부세액도 산출해보고 세후 자금의 홍콩으로의 반입등을 준비하고 있었는데, 당연히 적용받을 것이리라 생각했던 장기 보유특별 공제혜택을 받을수 없다는 사실을 알고 서둘러 문의를 해왔다.
1. 양도소득세 계산구조
개념적으로 계산구조를 살펴보면 양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차이액 즉 양도차익이 발생하면 그 이익분을 과세대상으로 하고 납세자의 해당물건과 관련된 인적 물적개성을 반영하여 결정세액을 산출한 후 법에서 정한 일정한 공제감면 적용체계로 되어있다.
2. 장기보유 특별공제
누진세율의 구조하에 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 한꺼번에 실현됨으로 인해 과도하게 높은 세율을 적용받는 결집효과를 완화하기 위하여 장기보유 특별공제를 시행하고 있다.
단기매매는 인풀레 조작등의 결제 역장용이 있기 때문에 최소한 장기매매가 단기매매보다 불리하지않게 장치를 마련한 것이다.
적용대상은 두가지로 첫번째 보유기간 3년이상 토지및 건물, 둘째 실물부동산은 아니라도 실질적으로 부동산을 취득할수 있는 권리중 조합원 입주권이 이에 해당된다.
토지및 건물등은 다시 일반자산과 1세대1주택 해당자산으로 구분되어지는데, 일반자산은 최소 10%(3년)에서 30%(10년)까지이며, 1세대 1주택의 경우는 최소 24%(3년)에서 80%(1년)까지 적용율이 구분되어 있다.
원래 1세대1주택은 비과세 대상이지만 김 사장님의 경우처럼 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 9억 초과분에 대하여 양도소득세를 과세하게 된다.
9억원을 초과하는 1세대 1주택 고가주택을 양도하는 경우 9억 초과분에 대하여 양도소득세를 납부하게 되는데, 이때 적용율이 24% ~ 80% 까지이다.
김 사장님은 9억 초과하는 1세대 1주택 아파트를 10년 이상 보유하였으므로 당연히 1세대 1주택 적용율을 기대했었으나 결국 일반자산 적용율을 적용받아야 한다.
이유는 장기보유 특별공제 1세대 1주택 적용대상자는 거주지로 제한하기 때문에 김 사장님이 비거주자로 해당하여 당해 규정의 적용을 받을수가 없기 때문이다.
현행세법은 거주자를 주소를 두거나 1년 이상의 거소를 둔 개인으로 정의하고 있다.
따라서 30%가 아닌 80%의 공제율을 적용받고 싶다면 좀더 장기적인 관점에서 한국에 1년이상의 거소를 두고 생활하여 거주지 요건을 갖추는 것이 필요하다.
한편 기본공제는 연 250만원으로 해가 바뀌면 공제액이 다시 부활하게 됨으로 절세를 위해서는 동종자신의 경우 해를 달리하여 양도도 고려해볼수 있다.
3. 신고납부 절차와 송금방법
소득세법상 거주자와 비거주자 공히 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고를 강제하고 있다.
예를 들어 8월 16일에 잔금및 등기처리를 했다면 10월말까지 신고해야한다.
국내 거주자와 다르게 비거주자는 추후에 해당자금의 해외반출이 전제되므로 이를 위한 사전준비과정이 필요하기 때문에 아래와 같은 절차가 필요하다.
* 잔금청산일 이전에 세무서에 양도소득세를 신고납부하고 필요서류를 발급받는다.
- 필요서류 : 인감증명서 경유확인서, 부동산매각자금 확인서, 영문납세 사실증명
1.인감증명서 경유확인서는 주민센터(동사무소)에서 매도용 인감증명서를 발급받는데 필요한 서류로
주민센터에 비치된 양식을 작성하여 세무서 담당조사관에게 양도소득세 신고서와 함께 제출하면
양도소득세 신고서 검토한 후 확인날인해 준다.
2. 부동산매각자금 확인서는 해당 매각자금을 은행을 통해 해외로 송금할 때 필요한 필수서류로서 양도가약에서
관련납부세액, 비용 등을 차감한 금액을 담당조사관의 확인을 거쳐 발급된다.
3. 영문납세 사실증명은 비거주지가 거주하는 국가에서 한국에 소재하는 자산의 처분과 관련된 납부사실 증명이
필요한 경우에 사용된다.
* 주민센터에서 부동산매도용 인감증명서를 발급받는다.
인간증명서를 발급받기 위해서는 세무서에서 확인받은 경유확인서와 인감도장, 여권 등이 필요하다
* 부동산중계소에서 소유권 이전등기를 위한 인감증명서와 외국인등록증을 교부하고 양수인에게서 잔금을 수령한다
* 외국환은해야시중은행)에서 관할세무서에서 확인한 부동산매각 자금확인서를 제시하고 매각대금을 해외로 송금한다.
조재성(한국공인회계사) / 홍콩한인상공회 상공소식 11월호
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