오래전에 취득한 2주택자 절세하려면 > Q&A

  교직샐활을 하다 퇴직한 주부 한 모씨(62)는 본인명의로만 집이 두채다. 오래전 본인 이름으로 사놓은 용산구 한남동 아파트(시가 8억원)와 10여년 전에 남편에게서 증여받은 잠실아파트(시가 10억원, 거주 2년 이상)가 있다.
현재 남편명의의 부동산은 없고, 금융재산만 2억원 가량있다.
당장 집을 팔 생각은 없지만 두채 모두 오래전에 취득해 양도세가 걱정이다.
세금을 줄일 방법이 없을까 ?

2주택자라고 하더라도 내년말까지 팔면 세율이 50%로 중과되지않고, 6~35% 일반세율을 적용받는다.
그렇더라도 한 씨처럼 오래전 취득해 취득가액이 얼마되지 않는다면 양도세는 부담스럽기 마련이다.
한남동 아파트는 1억 5천마원에 취득했고, 잠실아파트는 2억원에 증여받았다고 하자.
양도차익이 각각 6억5천만원과 8억원이므로 한 씨는 상대적으로 양도차익이 작은 한남동 아파트를 먼저 파는 것이 유리하다. 이때 양도세는 2억 3300만원이다.
일반세율로 과세된다 하더라도 양도차익이 워낙 크기 때문에 양도세 부담이 만만찮다. 만약 한 씨가 급하게 집을 팔아야하는 상황이 아니라면 배우자증여를 활용하는 것이 좋다. 한남동 아파트를 남편에게 증여하면 배우지증여공제로 6억원을 공제받고 증여세로 2700만원, 취득세로 3200만원을 내야한다.
5년후 양도할 때 주택가격이 상승해 9억원에 양도한다면 양도세는 약 5400만원이다. 증여후 양도하면 총 세금이 1억 1300만원으로 2주택자로 50% 세율이 적용되더라도 한 씨가 현재 시세로 팔았을 때보다 약 1억 2천만원은 아낄수 있는 셈이다. 다만 증여일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 당초 한 씨의 취득가액이 1억 5천만원으로 양도세가 계산되니 5년이 지나서 필아야한다는 점에 주목해야 한다.
증여로 인한 절세효과는 이 뿐만 아니다.
현재 한 씨 부부 재산의 대부분은 한 씨한테 몰려있다.
이럴경우 후에 상속세가 불리해진다. 사망하면서 재산이 무상으로 이전되는 것이 상속인데, 사망한 자가 사망일 현재 보유한 모든 재산에 상속세가 과세된다. 그런데 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원을 상속재산에서 공제받을수 있기 때문에 일반적으로 배우자가 살아있다면 상속재산 10억원까지, 배우자가 없다면 5억원 까지는 상속세가 없다고 볼수있다.
한 씨가 주택을 계속 보유한 채로 남편이 먼저 사망한 후 한 씨가 사망할 경우 한 씨의 상속재산은 아파트 2채의 가액인 18억원으로 자녀들이 내야할 상속세는 3억 2400만원이다.(이하 재산가치 상승은 없다고 가정).
한편 먼저 사망한 남편은 상속재산인 2억원으로 상속세가 없다. 만약 생전에 한남동 아파트를 남편에게 증여했다면 어떻게 될까.
남편이 먼저 사망했다고 가정했을 때, 남편의 상속재산은 한남동 아파트 8억원과 금융재산 2억원으로 총 10억원이다. 배우자인 한 씨가 살아있으므로 최소 10억원이 공제되어 상속세는 없다. 후에 한 씨 사망시 상속재산은 잠실 아파트 뿐이므로 자녀들이 내야할 상속세는 8100만원으로 줄어든다.
증여를 통해 한 씨에게 몰린 재산을 분산함으로써 총 상속세가 2억 4300만원 절세된 것이다.
다만 증여하고 10년 이내에 한 씨가 먼저 사망한다면 증여재산은 상속재산에 합산되어 괴세된다.

동아일보 4월 16일자 발췌(이 은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사)